大部分物業(yè)公司的保潔服務(wù)都是交由外包保潔公司進(jìn)行的，而結(jié)算基本上都是按人均費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，這樣的方式產(chǎn)生的弊端主要有三個(gè)：

第一、保潔工作有時(shí)候是需要臨時(shí)加人完成的，加人的時(shí)候物業(yè)公司不給結(jié)算，平時(shí)不滿(mǎn)勤，物業(yè)公司又要扣錢(qián)，保潔公司就不愿意了，就按編制的人頭數(shù)上工，很多工作質(zhì)量就無(wú)法保障；

第二、物業(yè)公司上班點(diǎn)人頭，品質(zhì)監(jiān)管要扣款，保潔公司想上機(jī)械代替人，物業(yè)公司依然按人頭費(fèi)結(jié)算，保潔公司利潤(rùn)微薄，不得不靠偷人頭生存，甚至出現(xiàn)雇人代打上下班卡的情況；

第三、保潔公司出于各種原因，利用賄賂管理人員降低成本，造成品質(zhì)和廉政的惡性循環(huán)。

保潔公司也同樣需要利用規(guī)模擴(kuò)張和技術(shù)更新提高效益，但是與甲方物業(yè)公司按人頭結(jié)算的合約模式又嚴(yán)重壓縮了保潔公司的操作空間，保潔公司既無(wú)法通過(guò)提高人均效能增加效益，也無(wú)法通過(guò)集約化管理降低成本，加之勞動(dòng)力緊張，高齡人員的使用就成了不可避免的問(wèn)題，工效降低了，風(fēng)險(xiǎn)提高了。

那么，物業(yè)公司采用彈性人頭制，控質(zhì)不控人的方式操作可行嗎？答案是，在現(xiàn)有的管理模式下是不可行的，因?yàn)槿狈?xì)化管理做支撐。

要做到精細(xì)化管理，就需要在以下這五個(gè)方面進(jìn)行全面管控，并作為合同附件進(jìn)行約定。

1、科學(xué)分區(qū)，保證工作量飽和高效

小區(qū)的保潔區(qū)域要根據(jù)范圍、人員活動(dòng)頻次、材質(zhì)、復(fù)雜程度、形象指數(shù)等因素進(jìn)行科學(xué)劃分，科學(xué)測(cè)算工作量。例如樓棟大堂和電梯前室是人員活動(dòng)的高頻區(qū)域，相應(yīng)的保潔頻次也要增加，每天至少兩次保潔是必要的，消防逃生樓道平時(shí)人員很少到達(dá)，保潔頻次完全可以降低，2-3天一次甚至一周一次都是可以的；小區(qū)入口和主干道地面屬于形象指數(shù)高的區(qū)域，至少每周高壓水槍清洗或石材深度保潔一次，次干道等區(qū)域形象指數(shù)相對(duì)較低，可以?xún)傻饺軟_洗一次。

通過(guò)保潔區(qū)域的科學(xué)劃分，可以充分提高工作的有效性，達(dá)到降低成本的目的。

2、簡(jiǎn)單有效的作業(yè)指導(dǎo)書(shū)和明確可操作的檢查標(biāo)準(zhǔn)

絕大多數(shù)的保潔人員文化程度不高，繁雜的作業(yè)指導(dǎo)書(shū)根本不適用，保潔公司要把作業(yè)指導(dǎo)書(shū)編成簡(jiǎn)單的口訣和記錄表單，讓保潔人員易懂易會(huì)，看起來(lái)一目了然。例如不同區(qū)域的保潔用具，以配圖的方式讓員工秒懂，保潔內(nèi)容形成詳細(xì)的表單，讓員工以打勾的方式記錄，使作業(yè)流程簡(jiǎn)單明了。

檢查標(biāo)準(zhǔn)也要因地制宜，比如地面白色垃圾不是單以發(fā)現(xiàn)垃圾多長(zhǎng)時(shí)間打掃為檢查標(biāo)準(zhǔn)，而是根據(jù)不同檔次的小區(qū)制訂不同的標(biāo)準(zhǔn)，樓內(nèi)垃圾尤其是大堂、電梯前室等位置，以垃圾清掃及時(shí)率為標(biāo)準(zhǔn)為宜，干道和步道以單位面積垃圾數(shù)量為標(biāo)準(zhǔn)為宜。肢體可觸碰區(qū)域的塵跡可指檢或紙檢，非肢體直接觸碰區(qū)域以目視檢查就可以了。

通過(guò)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)和檢查標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)化，讓保潔重點(diǎn)更突出，工作重心更聚焦。

3、科學(xué)分區(qū)，保證工作量飽和高效

保潔公司對(duì)各保潔區(qū)域要執(zhí)行專(zhuān)崗、專(zhuān)人，提高操作的熟練度，減少操作失誤和不合格率，對(duì)于休息時(shí)間或臨時(shí)請(qǐng)假，要有相對(duì)固定的替班人員。

對(duì)于保潔操作過(guò)程的工作告示牌等要定點(diǎn)，保潔操作要定時(shí)，便于提高監(jiān)督的有效性、及時(shí)性，減少保潔人員窩工、怠工的現(xiàn)象。

4、制訂合理的保潔周期和有效的保潔計(jì)劃

不同的保潔區(qū)域有不同的保潔要求，短周期的保潔針對(duì)的是人員高頻觸達(dá)的區(qū)域，對(duì)于很多區(qū)域而言，更多的是中長(zhǎng)周期或應(yīng)急情況的保潔。例如景觀水池的清洗、不上人屋頂?shù)谋?、外墻面清洗、石材養(yǎng)護(hù)等，這些區(qū)域保潔周期要根據(jù)實(shí)際情況制訂，頻次太高浪費(fèi)人力物力，頻次太低影響品質(zhì)效果，保潔周期的制訂是考驗(yàn)一家保潔公司專(zhuān)業(yè)能力的重要指標(biāo)。

保潔計(jì)劃則是考驗(yàn)保潔公司調(diào)度能力的重要指標(biāo)，非上班時(shí)間的保潔應(yīng)激反應(yīng)速度、計(jì)劃安排的嚴(yán)謹(jǐn)周密、人員調(diào)配的及時(shí)有效是保潔計(jì)劃的核心組成。保潔計(jì)劃應(yīng)以年、季、月、日為周期逐級(jí)分解，以保潔范圍、保潔要求、保潔人員為內(nèi)容逐項(xiàng)落實(shí)。

5、適配的保潔工具和藥劑

不同材質(zhì)的保潔，有相應(yīng)的工具和藥劑配置，使用得當(dāng)可以起到事半功倍的效果。

保潔工具的配置一方面要考慮工效的問(wèn)題，另一方面也要考慮形象的問(wèn)題。不同區(qū)域的保潔人員要有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)配置，這些標(biāo)準(zhǔn)配置要有相應(yīng)的工具包或者工具車(chē)承載。例如很多小區(qū)為保潔配置了拖把池，這是一種謬誤，既影響了小區(qū)美觀又降低工作效率，保潔員每次到拖把池清洗拖把，其花在路途上的無(wú)用功也極大的降低了勞動(dòng)效率。正確的方式應(yīng)該是配置保潔車(chē)，放置水桶，適當(dāng)設(shè)置取水點(diǎn)方便保潔人員取水倒水，不但提高了效率，也改善了環(huán)境形象。

清潔劑、不銹鋼清洗液、塵推油等專(zhuān)用藥劑對(duì)于增強(qiáng)保潔效果、防止損傷有非常重要的作用，保潔人員使用鋼絲球清除電梯轎廂不銹鋼墻面污漬、用草酸清洗大理石材等都是典型的保潔事故，保潔公司應(yīng)充分了解保潔區(qū)域內(nèi)的材質(zhì)及其保養(yǎng)工作，做好工具和藥劑的配置，并對(duì)保潔人員進(jìn)行全面的培訓(xùn)。